莆田黄石药博园:底价时代确立 地方放量供地求生

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底价时代确立 地方放量供地求生

2011-09-24 00:16:19 来源: 中国经营报(北京) 有0人参与 手机看新闻转发到微博(0)

从“地王时代”到“底价时代”,楼市宏观调控近一年之后,中国土地市场正在用低迷的成交来证实这一周期的变化。

9月中旬,长沙6幅土地挂牌转让,其中4幅底价成交,而此前的8月份,长沙土地市场刚刚迎来了住宅用地零成交的尴尬。但冷落的土地交易市场显然未能阻止地方政府推地的热情。长沙在9月份推出声势浩大的千亩土地供应计划,仅大河西的7幅土地“底价”总计就超过40亿元。

进入9月以来,各地显然都加快了拍地的步伐,但笼罩在土地市场上的低迷气氛并未打破,地方政府所寄予希望的土地财政也将经历严峻的考验。

放量供地

土地市场的冷热程度常常被称为楼市的“风向标”,在号称“金九银十”的传统房地产旺季来临之时,地方政府土地部门正在试图改变“风向”。

9月的长沙秋意正浓,此前的8月份,长沙供地19宗,但仅有4宗以低价成交,其中3宗为工业用地,一宗为商业办公用地,住宅用地成交为零。“我们8月份的住宅用地供应是经过调整的,这主要是市场因素。”长沙市国土部门一位人士告诉《中国经营报》记者,由于市场低迷,很多计划都被推迟了。

但推迟供地的长沙国土部门并没有闲着。“前段时间长沙专门组织了15块土地去博鳌论坛进行土地推介和招商,接下来将会有大量土地面市。”上述长沙国土部门人士表示,一次推出千亩以上土地的计划只是其中一部分。

相关机构统计,进入9月份以来,10个重点监测城市均有住宅用地入市,其中重庆供应量达96万平方米,为本月供应量最大的城市。截至9月20日,10个重点城市除南京外均有住宅用地成交,其中上海以116万平方米的成交量居首位。1月至8月,10个重点城市累积供应量均过百万平方米,其中天津、重庆分别达到914万平方米、904万平方米,位居前两位。

“经过7、8月的低量供应、低量成交后,大部分地方政府都没有完成既定的土地供应计划,显然是希望通过金九银十的旺季来进行冲刺。”东银地产土地研究部负责人赵鹏表示,包括长沙、重庆等地的地方土地部门前段时间都做过一些摸底调查,他们一致认为,9月份开始,那些资金链相对充裕的开发商有了强烈的拿地意向,“所以这一轮的放量供地应是各地抢 客户 的集中表现”。

底价时代

然而,摆在地方政府面前的客观事实是,在中央决心调控房地产的市场的大背景下,土地市场遭受的冲击不亚于楼市,9月刚刚开始,多个城市土地市场有价无市的现象已频频出现。

9月5日,苏州13宗地块进行了公开拍卖,其中8宗地块均因只有一家参与竞拍而底价成交,总土地面积约为60.46万平方米,成交总额仅约12亿元。9月1日,南京国土局土地拍卖,来到现场拿地的代表总共不超过10人;被拍卖的6幅地块中,有5幅地块均以底价成交,另一幅流拍;同样在9月1日,广州市出让9块土地,在短短8分钟内,其中的8幅地块便已经被“瓜分”完毕,平均1分钟卖出1幅地块。9块地中,有8块以底价成交;9月2日,扬州土地拍卖6幅地块全部以底价成交。

广州、南京等地土地市场的困境只是全国的一个缩影。接二连三的土地拍卖会传递一个信号 土地市场从“地王时代”演变成了“底价时代”。

“现在想买地的人也不少,但都异常谨慎,再也不是那个有地就抢的时代了。”在湖南做开发的梁坤透露,上个月的一场招标会,原本有十多家公司有意参拍的一幅土地,到真正推出的时候,只有一家公司到场,“只能是底价成交了。”

这种持续的低价成交局面也拉低了土地市场价格。据中国指数研究院发布的监测数据显示,8月,全国133个城市,平均楼面地价为1203元/平方米,环比下降了6%,其中住宅类用地成交楼面均价为1619元/平方米,环比下降了9%,而平均溢价率持续维持在8%的低水平,较7月减少了5个百分点。

“现在出现的底价时代主要是市场供求平衡导致的。”在赵鹏看来,这样的格局并不是说土地市场的调控已收到成效,“只是需求和供应都暂时被抑制了。”

“这种格局也许并不会长久。”成都天爱地产顾问机构总经理何欣表示,底价时代虽然是房地产企业的抄底良机,但中小房企开始选择离场的同时,大型房企并未放弃拿地,在各地城市化继续推进,房地产行业在其中的角色和发展趋势依旧没有改变的情况下,“随着9月份开始大型房企纷纷抄底,溢价的频频出现并非没有可能。”

土地财政遇寒流

显然,地方政府更不愿意看到“底价时代”的到来,因为土地市场的冷清将直接影响各地的土地财政。对此,一二线城市显得更为忧心。

据中国指数研究院发布的监测数据显示:2011年上半年,全国130个城市土地出让收入总额为7524亿元,虽然同比仅下跌5.5%,但土地出让收入排名前十的城市中,出现下跌的5个城市全部为一二线发达城市,北京降幅则高达48.32%。

而广州土地出让收入163.12亿元,同比减少33.75亿元,下降17.14%。“广州全年的土地出让金计划大约是650亿元,这几乎成了不可能完成的任务。”赵鹏表示,限购预期的加强,让不少开发商开始备粮过冬,而无暇顾及土地,而尚有余力拿地的开发商也将主要选择在二三线城市拿地。

“一方面是土地财政的锐减,另一方面是财政开支持续增长,这让地方政府很着急,各种土地推介会的邀请函,我办公桌上摆了好几张。”梁坤告诉记者,有些城市已经开始考虑出让黄金位置的地块,“如果住宅不行,就推商业地块、工业地块。”“土地成交不理想,政府的压力其实比开发商还大。以长沙为例,目前长沙地铁等城市建设如火如荼,需要大量的资金。”湖南省房协首席经济学家王义高表示,另一方面,湖南土地出让收益还要分出10%投入水利,此外还有保障房建设资金压力。

地方政府土地财政压力或许只能通过放量供地来解决。被称为“第四极”的重庆就是个很好的例子。因为信贷政策的相对灵活和巨量的土地供应,重庆土地收入大涨。日前,重庆财政部门表示,2011年前8月该市国有土地使用权出让金收入完成847.5亿元,占政府性基金收入的93.8%。

“重庆在前期就放了这么大的量,应该说在接下来的几个月就与其他城市展开了错位竞争,可以在底价的基础上追求溢价了。”何欣分析。

(本文来源:中国经营报 )