西安世园会公交车路线:经租房住的呐喊

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.content_tree_style{word-break:break-all;width:746px;}a.tags:link {color: #0000FF;font-size:14px;text-decoration: none;line-height: 100%; }a.tags:visited {color: #990000; font-size:14px;text-decoration: none;line-height: 100%;}a.tags:hover {color: #FF0000; font-size:14px; text-decoration: underline;line-height: 100%; } 经租房住的呐喊 [ 123.123.215 ] 于2009-02-02 03:42:26 上帖 [ 发短信 ]

 

一、什么是经租房?
1956 年,我国完成了对农业、手工业和资本主义工商业生产资料私有制的社会主义改造。为解决城市住房拥护的状况,中共中央批转中央书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》(1956年1月18日),“对城市私人房屋通过采用国家经租、公私合营等方式,对城市房屋占有者用类似赎买的办法,即在一定时期内给以固定的租金,来逐步地改变他们的所有制”。具体来说,就是对数量在规定起点以上的私有房屋,由政府统一出租、管理、修缮,租金的20-40%支付给房主,剩余部分做为管理费用。经租的起点各地略有不同,大约是在100-250平方米之间。
1964年9月18日,最高人民法院《关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》[(64)法研字第80号]提到:“国家经租房屋的业主实际上已经丧失了所有权。因此业主死后,经租房屋不能允许他的家属继承,但可以继续领取国家给予的固定租金。”这是首次涉及经租房屋产权问题的法律文件。
1966年10月21日,国家房产管理局《关于改造房屋的定租暂停支付的意见》[(66)国房局字第77号]提出:“改造房主的定租,一律暂停支付。但正式取消,需要等全国人民代表大会或人大常委会讨论通过取消资本家的定息后,再按同一步骤进行。”
1982 年10月30日,城乡建设环境保护部转发《关于进一步抓好落实私房政策工作的意见》[(82)城住字第445号]:“凡是符合国家和省、市、自治区人民政府的政策规定,纳入社会主义改造的私有出租房屋(即国家经租房屋),根据中共中央中发(1966)507号文第2项‘公私合营企业应当改为国营企业,资本家的定息一律取消’的规定精神,可明确宣布属于国家所有。”
1987年10月22日,最高人民法院、城乡建设环境保护部联合发布《关于复查历史案件中处理私人房产有关事项的通知》中提到:“人民法院在审理房屋案件中,遇到有关落实私房政策的案件,如:私房因社会主义改造遗留问题,文革期间被挤占、没收的私人房产问题,建国初期代管的房产问题,落实华侨、港澳台胞私房政策问题等,应移送当地落实私房政策部门办理。落实私房政策部门必须从实际出发,严格按照中央的政策规定处理。中央已有规定的,应严格依照政策办理,不许扩大范围。中央没有规定的,不许再开新口子。”
2005年12月 15日,建设部《关于“经租房”有关问题的处理意见》(建住房[2005]226号)再次对经租屋产权:“国家比照工商业社会主义改造,通过发给定租的形式,进行了社会主义改造的城市私有出租房屋(简称“经租房”),是我国社会主义改造的一部分。纳入杜会主义改造的私有出租房屋,凡是符合国家和省、自治区、直辖市人民政府政策规定的,其产权性质按国家政策规定已明确属于国家所有,不得变动。
在以上文件发布期间,各级人民政府也相应出台了一系列文件,内容基本没太大变化,经租房问题也主要是围绕以上这些文件而产生的。
二、经租的产权问题
(一)经租房并未被确定为国家所有
开展私有房屋社会主义改造,是建国初期国情的需要,主要目的是为了解决城市住房严重紧张的状况,而向拥有多余房屋的城市居民赎买房屋。根据中共中央批转书记处第二办公室《关于目前城市私有房产基本情况及进行社会主义改造的意见》中提到:“对私有房产的社会主义改造,总的要求是加强国家控制,首先使私有房产出租完全服从国家的政策,进而逐步改变其所有制。”但在现实执行过程中,国家只是开展了经租,使私有房产出租完全服从国家的政策,但并没有实际开展进一步行动的转变所有制,实际上赎买并没有完成,原房主并未实际丧失所有权。
1、改变房屋的“所有制”是逐步进行的,经租只是一个前置措施而非赎买行为,真正的赎买行为并未开始。建国初期,国家经济状况并不好,这一点我们都有体会,不能一次性给付赎金,国家通过经租、公私合营的方式将房屋纳入国家管理,是为了使私房业主服从国家、政府的管理,并在此基础上再进行赎买,而实际上国家并没有真正的赎买行为。
2、租金与赎金是有本质区别的。租金是房屋出租的收益,本来应当归房屋所有人所有,而作为房主我们只拿到了租金的20—40%,其余的60—80%已经作为其代管、修缮费用,国家想要赎买房屋就应当支付额外的赎金,而实际上,政府并未支付一分钱的赎金给原房主。
3、改造房主的定租只是暂停,并未取消。国家房产管理局《关于改造房屋的定租暂停支付的意见》规定:“改造房主的定租,一律暂停支付。但正式取消,需要等全国人民代表大会或人大常委会讨论通过取消资本家的定息后,再按同一步骤进行。”而对于“资本家的定息”一直以来也是处于暂停状态,并未经过全国人大或人大常委会讨论通过。
4、2008年12月18日,最高人民法院发布《关于废止2007年底以前发布的有关司法解释(第七批)的决定》[法释(2008)15号]已经明确以“情况已变化,不再适用”为理由将《关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》予以废止,这说明经租房的所有权并非属国家所有,“情况已变化”也足以说明《物权法》出台后,国家更加重视保护私有房屋的所有权。
5、原城乡建设环境保护部、建设部发布经租房“可明确宣布属于国家所有”、“一律属于国家所有,由房管部门统一经营管理”等等文件,是没有任何根据的,在未经全国人大或常委会讨论通过、未履行合法的征用手续、未给付任何赎金的情况下,既不符合1956年中央开展社会主义改造的文件精神,又是违反宪法、法律规定的。
(二)经租房依然应为原房主所有
1、原房主有政府颁发的产权证。根据《物权法》第十四条规定:“不动产物权的设立、变更、转让和消灭,依照法律规定应当登记的,自记载于不动产登记簿时发生效力。”房屋被纳入国家经租以来,房主一直持有房屋的原始凭证(部分门房主的旧房产证在文革期间被强制上交),我们仍是经租房屋的合法房主,应当受到法律的保护。
2、房屋产权并未发生变动。1995年1月1日生效的《城市房地产管理法》第五十九条规定:“国家实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度。”自此,凡房屋产权发生变动,必须进行登记。但目前的很大一部分经租房屋并未发生产权变动,仍是原房主的合法财产。
3、政府并没有履行合法的征收程序。我国法律对于私有不动产的征收有明确的规定,并必须给予合理的补偿,经租房屋自始至终都没有经过征收手续,政府也没有给私有房主任何补偿,显然是不能直接宣布为国家所有。
三、经租房是否应当发还?
(一)发还经租屋是否是对社会主义改造成果的否认?
1、经租房的历史使命已经完成,应当退出历史舞台。国家开展私有房屋的社会主义改造的主要原因是为了缓解建国初期城市住房紧张的社会状况,到现在已经50余年,随着政府不断加强城市基础建设的投入,目前已经完全改善,房地产也变得商业化了,经租房已经完成了历史任务,充分发挥了其本身的价值,应当发还给原房主了。
2、房屋普遍老化,已没有太大价值。纳入国家经租的房屋,一般都是上世纪四、五十年代建设的房屋,有些甚至更早,自1958年经租以来,已经经过了大半个世纪的风雨洗礼,拆的拆、改的改,剩余房屋中的绝大部分已经不适宜居住,甚至到了必须要拆迁的程度,房屋价值普遍较低。这样的房屋不但不能出租,而且反而增加了管理的负担,需要政府投入大量的资金拆迁、重建。发还给原房主,可以明显地为政府减轻负担。
3、社会主义改造的目的已经达到。经租的目的是使私有房屋“由国家进行统一租赁、统一分配使用和修缮维护,并根据不同对象,给房主以合理利润。在此基础上,合理地调整租金,取消一切中间剥削和变相增租的不合理现象。”生产资料所有制社会主义改造在1956年完成之后,我国就已经消灭了剥削阶级,经过私有房屋的社会主义改造,也已经消灭了“中间剥削”、“变相增租”,已经达到改造的目的。现在发还经租屋并不是对社会主义改造成果的否定,从反面来说却是国家和政府切实解决社会主义改造遗留问题的利好政策。
(二)发还经租房是时代发展的需要
1、发还经租房有利于进一步巩固党的领导
中国共产党始终代表中国最广大人民的根本利益。这是党的“三个代表”重要思想内容之一,就是说党的理论、路线、纲领、方针、政策和各项工作,必须坚持以人民的根本利益作为出发点和归宿,充分发挥人民群众的积极性主动性创造性,在社会不断发展进步的基础上,使人民群众不断获得切实的经济、政治、文化利益。党的宗旨是“全心全意为人民服务”,党的基本路线是“从群众中来,到群众中去”,全都说明了中国共产党作为执政党其实就是在实现人民当家作主,为人民群众谋利。经租房业主在全国的数量非常多,虽然算不是“广大人民”但也是“人民的根本利益”,发还经租房屋是完全符合党章要求的,对于进一步巩固党的领导有着极为重要的意义。
2、发还经租房屋是构建和谐社会的需要
党的十六大提出“构建社会主义和谐社会”,我们所要建设的社会主义和谐社会,应该是民主法治、公平正义、诚信友爱、充满活力、安定有序、人与自然和谐相处的社会。从目前的状况来看,经租房主与政府的矛盾越来越尖锐,甚至达到了难以调和的程度。因为经租房主的数量之众多、队伍之庞大,部分人在经租房问题上对政府存在较大意见,经常有人以“维权”组织的形式频繁上访,甚至有些不法之徒利用经租房主,假借收回经租房名义,妄图颠覆国家政权,成为影响社会和谐的不稳定因素,极大地伤害了广大的经租房主,而要彻底杜绝这些不稳定因素,构建社会主义和谐社会,就要从根本上解决经租房这一历史遗留问题,发还经租房给原经租房主。
3、发还经租房屋是依法行政的表现
以胡锦涛同志为总书记的党中央,从社会主义现代化建设事业全局出发,坚持以马克思主义法学理论为指导,在认真总结我国法治建设实践经验、借鉴世界法治文明成果的基础上,提出了社会主义法治理念。核心内容就是依法治国,具体到政法机关就是要依法行政,换句话说这其实是在说法律和政策发生冲突时,该如何选择的问题。在我们这些普通百姓来说,是非常值得欣喜的一件事,因为党和国家越来越重视法制建设,逐步树立的法律权威,依法行政已经成为现实,而经租房主的权利也得到更好的保障。
4、发还经租屋是社会法制发展的趋势
2004年宪法的修改及《物权法》的出台,都在昭示着我国越来越重视对私有财产权的保护,对私有财产继承权的保护,更加强调国家征收要以合法、补偿的原则进行,这是社会主义法制建设的发展趁势,最高人民法院《关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》的废止就已经很好地说明了这一点。经租房屋原本就是属私人所有的,是生活资料而不是生产资料,不能通过简单的改造就收归国家所有,必须有合法的征收手续,并给予适当的补偿。
四、发还经租房的障碍
1、法律与政策孰轻孰重。解决经租房问题的法制环境已经具备了,《物权法》虽然没有具体到如何处理经租房问题,但其作为一部全国人民代表大会制的法律,在适用上应当具有仅次于宪法的权威性,最高人民法院《关于国家经租的房屋不允许继承问题的批复》主要也是因其与《物权法》之间的冲突而予以废止,其他政策性文件更不能与法律相对抗。但在现实情况中,往往会出现政策大于法的尴尬情形,这也是我国社会主义法治道路上的最大障碍。
2、房管部门的利益得失。从目前经租房的管理来看,房管部门是经租房的最大受益者,经租房屋所收取的租金,除去很小一部分上交财政之外,大部分均作为管理、修缮费用留在了房管部门,一旦发还经租房屋,房管部门无疑将成为最大的“受害者”,发还经租房屋就要解决这个十分现实的问题。
总之,经租房问题随着社会法制的发展,越来越突显出来,成为亟待解决的问题之一,还需要党和国家的重视,社会的共同努力方能妥善处理。